Vi är medlemmar i BARO!
Vår förening har ett nära samarbete med BARO, Bostadsarrendatorers Riksorganisation.
1. BARO har nu en plats i utredningen om arrendelagen. Östen Johansson deltager som expert för BARO och även för vår förening.
2. Den statliga utredingen om översyn av lagen har börjat med Tomträtts frågan.
Ett betänkande från utredningen har kommit i dagarna och du kan se den här.
Tomträttsutredningens betänkande
3. Utredningen om bostadsarrende
Utredningen om lagstiftningen för bostadsarrende börjar arbeta i december 2012.
Utredare är hovrättspresident Sten Andersson, Jönköping. Sekreterare Johan Borgström.
Experter är: Östen Johansson, föreslagen av Bostadsarrendatorernas Riksorganisation, Jordbruksförvaltare Per Andersson, professor Bertil Bengtsson, advokat Per-Anders Bönner, Tekn lic Irena Drogou, jordbrukschef Curt Malmenstedt, hyresrådet Carl-Olof Nilsson Öhrnell, segmentschef Lars-Göran Svensson(LRF), förbundsjurist Lena Södersten(Viillaägarna), avdelningsjurist Per Åkesson.
I direktiven från regeringen kan man se vad som ska och får utredas och vad som inte får utredas. Det som berör bostadsarrende kan du läsa om här:
Direktiv för utredningen om bostadsarrende:
Avgift för bostadsarrende
Avgiftsbestämningen vid förlängning av arrendeavtal
Reglerna om hur arrendeavgiften ska bestämmas i en förlängningssituation utgör ett komplement till arrendatorns besittningsskydd. Utan en kontroll av villkoren för en förlängning kan besittningsskyddet urholkas genom t.ex. krav på alltför hög avgift i förhållande till vad som skulle ha avtalats vid en ny arrendeupplåtelse. Samtidigt bör jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som hade kunnat uppnås vid ett fritt val av arrendator (prop. 1968:19 s. 84 f.).
Reglerna om avgiftsbestämningen är allmänt hållna. Det har överlåtits till rättstillämpningen att dra upp närmare riktlinjer. En orsak till detta är att bostadsarrenden kan vara av mångskiftande karaktär och avse mark på vitt skilda ställen. I förarbetena framhålls att en viss vägledning när det gäller avgöranden i fråga om avgiften kan fås genom att utröna vad som kan anses utgöra ortens pris för jämförliga arrenden (en s.k. ortsprisjämförelse). Om det inte finns något sådant jämförelsematerial, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (prop. 1968:19 s. 86). I avsaknad av andra bedömningsgrunder kan det bli aktuellt för arrendenämnden och domstolarna att göra en skälighetsuppskattning av avgiften.
I olika sammanhang har det argumenterats för att avgiften bör avspegla en skälig ränta på markvärdet, likt vad som gäller i fråga om avgäld vid tomträttsupplåtelser (jfr t.ex. SOU 1966:26 s. 217). Markvärdet synes dock enbart undantagsvis ha beaktats av arrendenämnder och domstolar vid avgiftsbestämningen.
Möjligheten att skapa fasta riktlinjer för avgiftsbestämningen var tidigare begränsad av att arrendenämndernas beslut kunde klandras till ett flertal fastighetsdomstolar, som var sista instans i frågan. Sedan år 2006 kan dock arrendenämndernas avgöranden överklagas till hovrätt med Högsta domstolen som sista instans.
Behovet av en översyn av avgiftsbestämningen
Från olika håll, bl.a. i riksdagen, har behovet av en översyn av avgiftsreglerna påtalats (se bl.a. bet. 2009/10:CU10 och 2010/11:CU20). Det har då ifrågasatts om reglerna leder till avgiftsnivåer som står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrendeinstitutet. Jordägare och arrendatorer har kritiserat avgiftsnivåerna för att vara för låga respektive för höga. I det sammanhanget har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostadssociala aspekter. Någon närmare undersökning av nivåerna eller deras konsekvenser har emellertid inte gjorts. Utan den överblick som en sådan undersökning skulle medföra är det inte möjligt att ta ställning till om det är motiverat att ändra regelverket.
Den huvudsakliga kritik som därutöver har förts fram mot avgiftsreglerna har sin bakgrund i att många arrendeavtal har slutits för lång tid. Samtidigt kan parterna ha bestämt avgiften lågt eller avtalat om en otillräcklig uppräkning under pågående arrendeperiod. I en förlängningssituation kan det då bli fråga om en betydande avgiftshöjning för att avgiften ska bli marknadsmässig. Visserligen har i ett sådant fall den tidigare lägre avgiften gynnat arrendatorn. Risken för kraftiga höjningar utgör likväl en olägenhet i form av otrygghet i boendet.
Den omständigheten att reglerna för avgiftsbestämningen är allmänt hållna ger upphov till viss osäkerhet när avgiften ska omregleras. Systemet kan leda till att parterna – utifrån sina olika perspektiv – intar vitt skilda ståndpunkter. Samtidigt måste möjligheten till mer ingående och detaljerade regler vägas mot att reglerna bör kunna användas för helt olika arrendefall, där det bör finnas möjlighet att i bedömningen väga in individuella och varierande omständigheter. Vid avvägningen måste det också beaktas att det system för överprövning av arrendenämndernas avgöranden som gäller sedan år 2006 torde komma att bidra till att det i rättspraxis utarbetas ytterligare vägledning för avgiftssättningen (jfr prop. 2005/06:10 s. 45 f.). Eventuella förändringar av avgiftssystemet bör mot denna bakgrund så långt som möjligt göras inom ramen för den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen.
Uppdraget om avgift för bostadsarrende
Utredaren ska undersöka tillämpningen av de nuvarande avgiftsreglerna och de avgiftsnivåer som reglerna leder till. Mot bakgrund av undersökningen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Avsikten är att avgifterna efter avtalsförlängning ska stå i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrendeinstitutet och de nuvarande avgiftsreglerna, däribland bostadssociala hänsyn, samt vara allmänt godtagbara för parterna på arrendeområdet.
Utredaren ska vidare ta ställning till om det bör införas ett särskilt skydd mot alltför stora avgiftshöjningar i förlängningssituationer. Oavsett ställningstagandet i denna fråga ska utredaren föreslå sådana skyddsregler. Utöver andra tänkbara alternativ ska utredaren överväga:
*en ordning som innebär att arrendeavgiften under pågående arrendeperiod ska vara föremål för uppräkning, t.ex. enligt något index, och
*en stegvis upptrappning av avgiften (jfr 12 kap. 55 § femte stycket JB).
Utredaren ska i fråga om skyddsreglerna även överväga
*om reglerna bör inverka på hur övriga villkor, särskilt arrendetiden, bestäms i en förlängningssituation, samt
*om reglerna bör vara tvingande till förmån för arrendatorerna och om avvikelser från reglerna i så fall ska kunna ske efter arrendenämndens godkännande.
En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen inte bör ändras i sina grunddrag.
Författningsförslag
Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Om det ryms inom utredningsuppdraget i övrigt, ska utredaren också göra en språklig och redaktionell översyn av de regler i 13 och 21 kap. JB som berörs av utredningsarbetet eller som har ett nära samband med sådana regler. Någon förändring i sak ska inte göras i denna del.
Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med en förenkling av systemet för tomträtts-avgälder, en rätt till friköp eller en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor.