Bra att veta vid överlåtelse av hus på ofri grund
Att köpa eller sälja ett hus på ofri grund, i det här fallet ett bostadsarrende, innebär att hänsyn behöver tas till en del saker som inte gäller vid köp av hus med tillhörande fastighet. Nedan information är ägnad att underlätta förståelsen för saker man som köpare, säljare eller mäklare bör ha extra koll på i samband med en överlåtelse av byggnad på mark med tillhörande arrenderätt men det är viktigt att understryka att man alltid behöver se till det arrendeavtal som finns.

Hembud
Normalt sätt får inte arrendeavtal överlåtas (säljas eller ges bort) till annan utan jordägarens tillåtelse men eftersom det har byggts hus på ofri grund kan överlåtelsen ske, men några saker behöver iakttas. I första hand måste man se över sitt arrendeavtal och vad som står i det. I det fall det inte finns något hinder mot överlåtelse av arrendet i arrendeavtalet behöver arrenderättens innehavare endast erbjuda jordägaren, ett så kallat hembud, vilket är att jämföra med en förköpsrätt. Ett hembud innebär att man erbjuder jordägaren att ta över huset för en marknadsenlig avgift, i det fall jordägaren tackar nej eller inte svarar efter 30 dagar kan man gå vidare med att överlåta huset till en eventuell köpare oavsett vad jordägaren säger. Lämpligt är att man som arrendator skickar hembudet skriftligen via rekommenderat brev med mottagningsbevis till jordägaren för att undvika onödigt krångel.
Viktigt att tänka på är att inte överlåta huset innan jordägaren erbjudits hembudet och fått ett svar eller att tiden (30 dagar) gått ut då man annars riskerar att förverka (förlora) sitt arrende. För att undvika att förverka sin arrenderätt kan man hantera överlåtelsen på två sätt. Antingen läggs huset och arrenderätten ut på den öppna marknaden och när överlåtaren (nuvarande arrendator) bestämt sig för en köpare så skrivs en undantagsklausul in i överlåtelseavtalet. Undantagsklausulen ska vara formulerad på ett sådant sätt att överlåtelsen inte ska anses genomförd innan jordägaren tackat nej till hembudet och att överlåtelseavtalet mellan säljaren (arrendatorn) och köparen upphör i det fall jordägaren tackar ja till hembudet. Det är bra att informera köparen om betydelsen av innehållet i klausulen för att undvika missförstånd. Ett annat sätt är att erbjuda jordägaren huset innan det läggs ut på den öppna marknaden. Då kan det vara bra att få det värderat av en mäklare först för att överlåtaren (arrendatorn) ska kunna bevisa vad som är en marknadsenlig köpeskilling och därmed undvika att acceptera ett skambud av jordägaren. 
I det fall jordägaren tackar nej till hembudet ska den nye arrendatorn ha god ekonomi och vara skötsam (i lagtexten: med vilken jordägaren skäligen kan nöjas). I det fall jordägaren tackar ja till hembudet men överlåtaren och jordägare inte kan komma överens om köpeskillingens storlek kan den avgöras av tingsrätt. (kap 10:7 JB & kap. 8:21 JB)

Övertagande av redan existerande arrendeavtal
En ny arrendator har rätt att ta över existerande arrendekontrakt från tidigare arrendator/er och behöver ej teckna nytt avtal med jordägaren. Anledningen till att det nya arrende som ibland erbjuds av jordägaren inte ska accepteras är att det oftast är högre än det som redan finns oavsett eventuella rabatter som ibland kan läggas på arrendeavgiften. Om ett nytt avtal acceptera av den nya köparen innan det gamla gått ut innebär det att det även blir dyrare för alla andra arrendatorer inom orten när det väl blir dags för dem att förhandla om nya villkor för sina arrendeavtal. Detta på grund av att arrendeavgiften, i de flesta fall, är baserad på ortenspris vilket betyder att det tillslut kommer bli dyrare även för den nya arrendatorn när det är dags för denne att omförhandla sin arrendeavgift. (kap. 10:6 JB) 

Markägarförklaring och belåning av hus på ofri grund
Behöver man ta lån för att finansiera något på arrendetomten kan det vara krångligt. Enligt jordabalken går det nämligen inte att pantsätta en arrenderätt då det innebär en belastning på fastigheten. Att belasta fastigheten är endast något som fastighetsägaren kan göra vilket försvårar möjligheten att kunna ge banken en säkerhet för ett lån. (kap. 6:2 JB) Däremot kan man göra en så kallad säkerhetsöverlåtelse för huset som står på den ofria grunden, det innebär att gäldenären överlåter äganderätten till kreditgivaren med en återlösningsrätt. För att säkerheten i praktiken ska kunna gälla krävs dock att både arrendator och kreditgivaren har tillåtelse att överlåta arrenderätten till någon annan annars blir säkerheten i huset värdelös. För att kunna göra detta krävs en så kallad markägarförklaring från jordägaren där jordägaren ger sitt godkännande till att arrendatorn får överlåta arrenderätten till kreditgivaren och att kreditgivaren i sin tur har rätt att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan nöjas med i det fall säkerheten behöver realiseras. (kap. 8:23 st1 p 4) Ibland tar jordägaren ut en avgift för att de ska bevilja en markägarförklaring denna ska dock inte överstiga 500kr per år med hänvisning till HovR ÖÄ 335-14. Men det finns dessvärre ingen skyldighet för jordägaren att lämna en markägarförklaring om arrendatorn begär det.

Arrendators rätt att köpa fastigheten i vissa fall
Lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ger arrendatorn rätt att bli erbjuden att köpa marken som arrenderas om jordägaren bestämmer sig för att sälja fastigheten. Detta gäller  i det fall arrendatorn har gjort en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten ett så kallat hembud. Denna intresseanmälan gäller i tio år innan nytt intresse måste anmälas och förhindrar att annan än arrendatorn kan få lagfart till fastigheten om jordägaren inte först tagit hänsyn till arrendatorns hembudsrätt.

© BARO – Bostadsarrendatorernas riksorganisation